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（图片来源：受访者供图）

经济观察网 记者 陈月芹 10月10日晚，碧桂园服务（06098.HK）一纸公告官宣了总裁及执行董事李长江辞任的消息，李长江本人也在朋友圈发文：“十二年，一个小轮回。在一线面对过问题，在高处看见过风景。一切都是刚刚好，一切都如我所愿。”

10月11日，摘去碧桂园服务总裁头衔的李长江，接受了经济观察网的独家专访。一个半小时的对谈里，李长江总结回应了12年的功与过，为什么选择在当下这一节点“退”下，重估此前开展的一连串收并购动作以及物业行业的前景等。

作为物业资本化和规模化时代最具代表性的人物，李长江经历了碧桂园服务以及整个物业行业一步步登顶市值巅峰，又坠入低谷的全过程。

他2011年12月加入碧桂园物业，2015年开始主导推动碧桂园物业到A股上市，并在2017年12月宣布转战港股，最终于2018年6月以介绍方式在港上市。到了2021年6月30日，碧桂园服务市值达到2704亿港元，每股股价超过80港元，无论市值还是管理规模，都是中国乃至全球物业公司未曾达到的高度。

也恰是从2021年下半年开始，伴随着大型房地产开发商相继爆雷，物业行业唇亡齿寒。过往，各家物企强调的提高第三方面积和收入占比、谋求独立性，在地产下行和资本撤离大势前不值一提。

弄潮的人，见这一轮行业潮起潮落后，决定交出船桨。和一年前见面时对公司增长、行业发展忧心忡忡的状态相比，卸任后的李长江，轻松了许多。

“一切刚刚好”

经济观察网：10月11日早上，你给碧桂园服务全国各区域骨干开了一次大会，主要说了什么？

李长江：我只是这个会议的参与者，现在叫“前任总裁”了。

11日的会主要是告诉全国的管理团队，一是“老总裁”卸任，二是新总裁徐彬淮任命决定，三是公司董事局主席杨惠妍谈谈对上一任总裁的感谢，和对徐彬淮的期待和要求。

主席讲完后，我讲了十几分钟，没有打草稿，简单介绍了这12年里做的事，老板对我的要求、支持和授权，也感谢了团队对我的信任。

碧桂园服务走到今天，不是一个管理者的功劳，肯定是上下一心奋斗出来的。

2011年12月，我刚来公司的时候，项目不到100个，收入也就4亿多一点。到现在，项目个数超过8000个，营业收入超过400亿元，市值一度达到2700亿港元，这都是我和团队站在高处看到的风景，而我只是其中一个重要的参与者和贡献者。

但必须说的是，我自始至终没有把总裁这一职位看成是一个“官”，或是名誉。

行业里的职业经理人来来往往，我也到了临近退休的年纪，那为什么不可以在这时候让优秀的年轻人上来？他们有文化、学问高、懂专业、有思想、很勤奋，看到他们担当重任，我是真的很开心的。

经济观察网：为什么这个节点离开“刚刚好”？

李长江：今年有很多好事。一个是双胞胎儿子如愿考上理想的大学，都是双一流高校；二是今年两个女儿都出嫁了；第三个，我爸爸的病稳定住了；最后，经董事会、老板们同意，我把待了12年的工作岗位如愿交出去了，接班人还是一个非常优秀的年轻人。我很满意现在的状态。

老板对我也很好，经董事会批准，聘我为公司顾问，授权我随时可以跟董事会、老板做提醒和沟通。我还可以为公司做一点力所能及的工作，同时获得一定薪酬。

接下来就开启顾问生活，我还是碧桂园服务的一员。我也会继续为行业做点事，毕竟我还是中国物业管理协会名誉副会长、广东省物业管理行业协会副会长。我喜欢物业行业，还会继续做出自己的一点贡献。

经济观察网：你今年还将参加第十七届深圳物博会，会以什么头衔参会？

李长江：以碧桂园服务一员的头衔。不过，我不会发表公开演讲，只是借着这个契机和物业同行聚一聚。

物业同行们前一段时间更关心我的状态，受市场传闻影响，都来问我“是不是做错了什么事，被迫离开”等等。这都是无中生有的事。我此次辞任，不违规、不违法、不违反程序，不存在问题。

经济观察网：7月，你在碧桂园服务股票低位时曾分两次大规模减持，平均价分别为8.68港元/股和8.86港元/股，被指套现2825万港元，是因为得到了内幕消息等。

李长江：2021年底，我和我太太增持了6000万港元的碧桂园服务股票，那是每股47块多买的，跌到现在只剩一点点。

减持纯粹是从自身亏损的角度去判断的。47块都变成7块了，怎么办？在资产亏损面前，我也是个投资者，我也有减持和止损的权利。

还有声音说我获得了内幕消息，因为上半年业绩可能会差，才卖掉股票。实际上，和同行相比，我们的半年报业绩并不差。

经济观察网：去年年初，我们曾聊到物业行业可能无法重回2021年前后的高光时代了。是什么让你产生了离意？

李长江：不是因为行业短期起不来才想离开。

从去年开始，资本市场这部分我基本全部交由首席财务官黄鹏负责，增值服务事业群完全由徐彬淮负责，下半年又把数字化和运营也交给他。这一用人过程，需要慢慢考验年轻人的能力，我也慢慢放权。年轻人能力很好，我为什么要守住这个位置？

上次我们见面时（2022年2月），行业已经逐步往下走，甚至我们都探讨，物业什么时候能再起来？去年下半年，很多兄弟、同行也这么问我。

我的回答是，只有地产稳了，物业才可以起来，特别是有开发商背景的物业公司尤其如此。

物业行业到了一个瓶颈期。谁找到了一种业主欢迎、政府欢迎的新模式，谁就可以仰头再起。

去年年中，我就曾提出辞任意向，但公司没有同意。那时碧桂园地产还非常好，但主席有主席的考虑，当时一看股价又在下降，如果再出现负责人变更的话，会引起不好的反应。

这里我还想补充一点，为什么现在刚刚好？因为资本市场对物业公司的评价标准、估值都发生变化，更多的是担忧情绪，这其实给了管理层一定的时间和空间，去做局部战略的调整，去做一些服务的研究、组织变革等等。

经济观察网：你的意思是利空出尽吗？

李长江：对，就是这个道理。现在退下，对公司发展也是好事，于我个人也很满意。

经济观察网：离开这家任职了12年的公司，你心里有过犹豫或惋惜吗？

李长江：当我们决定要开董事会，议题上写着关于我的离任一事时，我心情很复杂。碧桂园服务就像我的孩子一样，由小把他养大，今天我将离开我的团队，不再直接带兵打仗了。

经济观察网：下一步，开始退休生活了？

李长江：我和我太太说，接下来要着手写《我这十二年》，把我在碧桂园服务经历的真实的台前幕后故事分享给我的同事、同行们，也许对这个行业有帮助。

我太太说，那还不如搞个直播。她倒是提醒了我，我已经跳出了公司和管理层圈子，就不存在知道公司机密而导致泄露的问题了。

“我这十二年”

经济观察网：12年前，没有人能预见物业行业风起时的样子。三四年前，物业行业在资本市场上叱咤风云，也没有人想到行业会如此快进入下行期。2011年12月，什么契机让你加入碧桂园物业？彼时碧桂园主席杨国强或者其他高管给你定的目标是什么？

李长江：是猎头邀请了我。我当时还是雅居乐物管中心华南区总监，猎头找到我一个兄弟，他一听是来碧桂园物业当总经理，自己说做不了，反而把我推荐过去。就这样，把我变成了候选人，推到了碧桂园。谁能想到，他这一顺手推荐，还真整成了。

一回头看，12年眨眼过去了。

当时老板给我定的目标，就是把服务做好，让业主认可碧桂园，从而再买我们的房子，多买我们的房子。老板没有给我下任何经营目标。

我刚到北滘的那一天，主席杨国强就跟我说，“以后，我们的碧桂园物业应该可以做成全世界最大的物业公司”。

我跟你说实话，当时第一反应是，“这兄弟真能吹牛”，但最后我们真的就实现了。

过了一年期，我要转正。杨主席让我用几个字总结碧桂园。我说，几个字不行，我没那个能力。他就说，那用的字越少越好。

我当时讲了12个字：关系简单、目标明确、授权彻底。

这12个字一直贯彻到现在，如同10月11日我在员工大会上讲：如果没有老板的充分信任和绝对授权，李长江没有今天，可能碧桂园服务也没有今天。

经济观察网：你是碧桂园物业上市的主要推动者，当时面临多种选择，例如新三板上市、A股上市，和中信物业合并再谋求上市，以及港股上市等。推动上市过程，经历了哪些困难？

李长江：2015年，集团有意推进碧桂园物业分拆上市。但当时，涉房物业公司在A股上市渠道并不通畅，财务团队提出的方案是，2016年之前先在新三板实现上市，这样操作相对简单。但碧桂园服务高管层对这一方案并不满意，认为新三板交易不算活跃，上市对公司融资并没有太大的帮助。

此时，中信物业还曾提议，通过股权合作模式，将中信物业的全部业务注入碧桂园物业，实现强强联合，还能摆脱对碧桂园房地产板块的单一依赖，获得更高估值，过会上市的可能性也更大。

到了2015年12月，中信物业将合并方案上报，但方案最终没能通过。巧合的是，2015年11月，证监会发文宣布重启IPO，公司决定不再选择流动性较低的新三板，转而尝试直接在A股主板上市。

2016年9月，碧桂园物业宣布启动上交所IPO。但经过一年多的努力，2017年12月，我带着团队到中国证监会，与专家们沟通后觉察到监管层对涉房类物业企业的上市有着更高的要求，碧桂园物业有很大概率会无法成功上市。

我还记得是在一个星期六回到集团，当天晚上就开会，杨国强主席和杨惠妍主席就决定，撤回A股上市申请，转战港股。

结果大家都看到了，2018年6月19日，碧桂园物业以介绍上市在港交所挂牌上市。

那段过程挺难受和郁闷的。证监会要执行政策要求，我们遇到了很多的坎，过不去，只能和团队商量，一步步努力。

当时A股上市遇阻最主要的原因是碧桂园地产自己开发的物业占比达到了96%以上，来自第三方的面积占比很少。按证监会的说法，全是关联交易，其次是来自于第三方的物业规模很小，所以上市过会审核一直过不了。

碧桂园服务成功在港上市，对行业也起到了很大的助力作用。后来，凡是有房地产背景的物业公司，都没有到A股上市，直接选择港股。至少他们知道了，少走冤枉路，减少了时间成本和经济成本。

经济观察网：这12年来，你最得意的成就是什么？推动碧桂园服务上市，还是把碧桂园服务做成市值和规模最大的物业公司？

李长江：我自己认为，我是带着光荣离开总裁岗位。

第一个主要工作是碧桂园服务文化的形成，比如业绩为大的文化，我是坚定的执行者。昨天还在跟我喝酒的同事，今天做得不好就要挨批，到最后没有做出来业绩，那真的就要离开岗位。

第二个是，有了一支能打硬仗、有超强执行力、不谋私利的管理层核心团队。他们是由基层小白鼠、毕业生“火箭军”或者其他行业，加入公司。从来不懂物业行业的人，最后变成了公司的核心骨干。

第三个是上市，市值最高峰时达到2700亿港元，这刷新了物业行业的市值历史纪录。

在碧桂园服务里，真正贯彻“关系简单”原则，我在大会、小会上都强调，所有管理层，无论什么职位，切记不要太把自己当领导。

经济观察网：碧桂园服务也开启了社区增值服务的热潮。

李长江：那是我第一个站在行业的台上讲，讲酒，讲竹叶青，行业的人才知道，原来可以围绕业主做增值服务，跟社区广告相结合。

碧桂园服务做增值服务有个原则，紧紧围绕社区去开展增值服务，紧紧围绕业主的需求去开展，才可以持续，才有生命力。

我在10多年以前就发现了社区以内大数据的作用，当时就希望雅居乐物业服务的所有业主、商铺之间，有类似货币的东西，可以在社区里流通，比如积分等形式，业主可以拿着积分去消费，甚至可以抵房款。这要求数据管理到位，各个环节要打通。

重估大手笔收并购

经济观察网：2019年到2021年，碧桂园开启了一连串收并购，如蓝光嘉宝、彩生活邻里乐、富力富良环球、福建东飞、满国康洁等等。现在的你，如何评估这些收并购对公司、对行业的影响？

李长江：首先，我们不能用现在资本市场的环境去评价当时收并购是对或错。当时做收购是绝对正确的，我至今依然认为，没有规模的上市物企不可能有好的发展。

第二，正因为我们的收并购，实际上也让物业行业和一部分人成为受益者，分享到了资本市场的红利。

我们不是第一个开展收并购的物业公司，但我们是主要的参与者，这才有了后来做增值服务等多元化业务，行业慢慢摸索出一些路径。规模拿来以后，不是为大而大，而是在规模条件下，有质量的增长，去做更多增值服务等。

当然，收并购后期可能出现融合难题。不光是我们，很多公司都受此影响，例如文化融入、团队融入，的确需要一个过程。

经济观察网：碧桂园服务也及时地对收并购按下减速键。

李长江：在2022年3月召开的2021年度业绩发布会上，我曾明确表示，“碧桂园服务大规模收并购已经完成”，实际上是结束了，我还补了一句，“并不反对有质量的、价格好的公司加入”，但这只是把话说得婉转一些而已。

经济观察网：高峰时，你每天都在看标的，甚至2021年一场物业行业饭局上，几家物管公司高管来给你敬酒，后来都成为碧桂园服务的收购标的。这次见面还是同行，下次可能都收入碧桂园服务麾下。

李长江：2014年彩生活上市，后来有一年和彩生活CEO唐学斌吃饭，我开玩笑说，碰一下杯，以后把你公司收了。

没想到一语成谶，2021年9月，碧桂园服务以33亿元收购彩生活旗下邻里乐控股。

经济观察网：碧桂园服务最难的关口是今年8月（碧桂园地产传出爆雷危机）吗？

李长江：实际上，2022年比较难。从去年开始，资本市场的投资者对物管板块失去了信心，不看公司的业绩增加或减少了多少，最后股价一路跌。

投资者担心地产爆雷牵扯到物业公司，出现不受控、不合规范的问题，比如物业的钱被地产拿去用等等。

所以，只有等地产出清，物业才能重新焕发生机，才能重建信心和信任。

经济观察网：没有了李长江的碧桂园服务，会变成什么样？

李长江：一样好。团队没有变，制度规范没有变，程序思维方式没有变，变的是人。新的管理团队可以采取更多战术，用更有效的方法去调整。

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
新闻线索请联系：chenyueqin@eeo.com.cn