10月10日，华安基金发布公告称，旗下华安张江产业园REIT项目出现重大变化。

公告主要披露了三点内容：

1、 哲库科技提前退租的处理结果，张润大厦方将没收哲库科技1039万元的保证金，并划入基金财产。

2、原始权益人上海张江集团和上海张江集成电路产业区开发有限公司就哲库退租造成的张润置业损失进行赔偿。两家公司应于2024年7月31日或之前向付清前述款项。（根据原协议，哲库科技租赁将于2024年7月到期，涉及年租金约4500万元）。

3、张江光大园项目截至2023年9月末的出租率为78%；张润大厦截至2023年9月末的出租率为57.19%。

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这次公告意味着，华安张江产业园REIT踩雷风险资产，刚刚并入的张润大厦丧失核心客户，出租率腰斩。这足以说明华安基金尽调和风控团队出现了重大失职。

虽然华安基金通过租户押金和原始权益人兜底等行为保证了未来一年资产的收租率，但作为一只不动产投资信托基金，什么时候要依靠违约金和原始业主“兜底”来保障投资人的收益了？作为基金发起人和管理方，华安基金除了收取管理费之外，是否履行了严格的审核和风控职责？是否对投资人做了足够的风险提示呢？

从这份公告的内容看，显然没有。面对突然爆发的意外风险，华安基金唯一的救命稻草竟然是要求原始权益人“兜底”，而且还将此作为卖点向媒体宣传，不得不说荒唐之极。

还好，市场是理性的。对于华安张江产业园REIT的业绩表现，投资人选择用脚投票。自5月份张润大厦最大租客退租以来，华安张江产业园REIT净值逐步下跌，迄今为止年内净值跌幅已经超过12%。对于一只预期年化收益率只有3.5%的REIT来说，这个跌幅相当于亏掉了数年的收益。

急匆匆的交易

2023年10月11日，华安张江产业园REIT发布了基金购入张润大厦的交割审计情况。报告显示，截至2023年6月6日，上海张润置业有限公司总资产合计6.92亿元，负债合计5.86亿元，所有者权益合计1.06亿元。截至2023年10月11日，华安张江产业园REIT已经根据交易协议支付了第一期转让价款；后续将继续根据相关协议约定及交割审计情况支付第二期及第三期转让价款。

在这场REIT扩募交易中，华安基金在明知张润大厦写字楼即将失去最大客户之后，仍然急匆匆地推动投票表决通过，拿投资人的钱买入具有明显大坑的资产，所图为何？

这就要回顾下，华安基金上半年是如何在争议中推动张江产业园REIT扩募的。

2023年5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片设计公司哲库科技（ZEKU）的业务。但根据媒体报道，5月11日晚，哲库科技就通知了员工。12日（周五）上午，哲库科技召开线上全员会议，宣布 “N+3”的赔偿方案，3000多名员工一个不留。与此同时，哲库科技会议纪要内容开始在网上疯传。

一家拥有3000多名员工，租用了张润大厦几乎2万平米办公室的大型公司，突然全员没有上班，作为大厦业务和管理方的张江集团及其产业园开发公司会不知情吗？

这一消息在市场和媒体上传播了一整天之后，2023年5月13日，华安张江光大园REIT与上海张江集团才姗姗来迟地发了一则说明公告，公告说了两点：

一是已就哲库科技关停一事在向哲库科技及OPPO方面了解情况，但还没收到该公司书面回复；

二是哲库科技于2023年4月刚签署了续租合同，公司没收到退租通知。

对于张润大厦的租赁前景，华安基金和张江集团在2023年5月到10月间曾不断改变说辞，前后自相矛盾。

2023年5月13日，在首次回应哲库科技退租传闻时，华安基金对未来张润大厦招商方面信心十足。公告称，“原始权益人深耕张江科学城开发及运营，在产业招商方面有丰富的经验和客户积累。目前已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米。如出现退租情况，原始权益人将立即启动对有租赁意向的客户推介工作。”

值得注意的是，这个时间点非常微妙，一周以后，华安张江产业园REIT扩募即将进行投票表决。华安基金在此期间的多份公告中都反复强调，张润大厦的储备客户租赁需求旺盛，能消化掉2万平米的办公面积。

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5月17日，华安张江产业园REIT再发公告，披露称，哲库科技已经在5月16日晚发邮件告知张江集团，确认哲库科技做出解散及清算决定。

在二级市场上，嗅觉灵敏的投资人早已经采取了避险动作。5月12日和5月15日两个交易日内，华安张江产业园REIT净值下跌近10%。

在这种情况下，华安张江产业园REIT在5月17日的公告中再次向投资人派发“定心丸”，宣称张润大厦业主已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米，且已与10余家意向租户进行了沟通。

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听上去，似乎哲库科技的退出丝毫不会影响张润大厦的后续出租率。但事实究竟如何呢？

2023年7月24日，改名后的华安张江产业园 REIT发布“哲库科技提前退租事项的进展公告”，就后续大厦租赁事宜，公告一改此前的乐观语气，表示“现有储备客户8家，涉及租赁面积16600平方米，其中，3家储备客户意向转签约，另外5家在谈判中”。

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到2023年10月10日，华安张江REIT发布基础设施项目重大变化情况公告，公告对未来出租预期再次改变说法。公告称，目前张润大厦空置面积18505平米，在洽谈中的储备客户涉及面积合计11903平米。

公告还首次提醒称，“储备租赁需求转化为实际租户需要一定时间，也存在一定不确定性”。

在前期不断鼓吹出租无忧之后，华安基金终于开始提示“市场风险”了。

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短短5个月不到，从总租赁需求超过2万平米，下降到16600平米，再下降到11900平米，意向客户数量也一再降低，华安基金前后自相矛盾的公告简直把投资人当成了戏弄。

203年7月-10月，哲库科技退租后，张润大厦新增出租面积有多少呢？

根据2023年10月10日的公告，哲库科技退租后，张润大厦的出租率从2023年6月末的出租率94.05%下降至49.3%，到9月末张润大厦出租率为57.19%，增加了8%。也就是说，从5月份得知哲库科技退租，张润大厦运营方到9月份租出去3500平米，占哲库科技退租面积的18%。

风控沦为摆设

华安张江REIT踩雷并不让人意外。就连监管部门都认为，华安基金对张润大厦的估值以及盈利预期过于乐观。

2023年3月10日，上交所在华安张江光大园REIT扩募及华安资产张润大厦资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请的反馈意见中曾明确要求华安基金慎重评估疫情对张润大厦估值的影响，设置有效措施保障投资者利益，进行充分风险提示。“基金管理人结合项目历史经营情况、市场情况、权威数据等，说明估值模型中折现率、租金增长率、出租率等重要假设参数及估值的合理性；请请管理人进一步评估疫情对估值的影响，设置有效措施切实保障投资者利益，并进行充分风险揭示。”

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华安基金迫于监管压力，不得不将张润大厦估值从16亿元调降至14.83亿元，同时对租金增长率、收租损失率以及出租率作了微小调整，但调整后的数据仍然漏洞百出。

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以出租率为例，估值报告假设出租率为95%，但华安张江产业园REIT刚完成扩募后，张润大厦的出租率就掉到了49%，9月末也只回升到57%。事后看，这报告的含水量真的很高。

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除了盲目乐观，夸大中长期出租率外，华安基金在估值时还刻意压低了运营成本。例如，华安基金表示，在计算张润大厦运营成本时，管理费通常为1%-2%，张润大厦按1%计算；维修费业内一般为1%-2%，张润大厦按1%计算。

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夸大出租率，压低运营成本，等于变相抬高了目标资产的预期收益。根据华安基金的测算，张润大厦并入基金资产后，第一年净收益为6793万元。但是，在失去哲库科技这个最大租户之后，张润大厦今年和明年显然都无法靠自身完成这一收益目标。

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实际上，华安基金早应该意识到张润大厦客户高集中度带来的风险。

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招募说明书显示，2021年，为张润大厦提供现金流入总额超过10%的租户有三家，最大租户哲库科技自2019年租赁张润大厦，截至2021年末，哲库科技租赁面积为13313平方米，年支付租金2764万元，租金占张润大厦总租金的28.79%。

第二大租户是一家互联网游戏产品研发公司，根据招募说明书，该公司母公司应为字节跳动。2021年，字节跳动游戏研发公司承租了张润大厦13726平米办公室，支付租金2729万元。不过，2022年9月和10月，该公司提前部分退租面积4539.64平方米，约占张润大厦可出租面积的10%。部分退租后，该公司租赁面积剩下9186平方米。

第三大租户是一家人工智能领域的云端算力平台，根据描述，该公司应为燧原科技。2021年租赁面积为4349平方米，支付租金1020万元。

根据招募书，字节游戏研发公司退还的部分办公室被哲库科技租用，后者在退租前租赁面积一度达到19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积45.97%。

只是，回到5月份之前，这种对大租客收入的依赖反而被解读为可靠的表现。